[09] Secretariaat - Patrimonium - site Sperregem - vestigen recht van opstal tvv VZW Sperregem Bouwt - goedkeuren akte

Samenvatting

Volledige tekst

De Stad Torhout werd bij akte van 7 september 1983 eigenaar van een gebouw met bijgaande grond gelegen aan de Bruggestraat 25 te Torhout kadastraal gekend als 2de afdeling, sectie C, 920L. Op de site werd een project gerealiseerd waarbij jeugdlokalen werden opgericht voor KSA 's Gravenwinkel Torhout, VKSJ Torhout (Roodkapjes - thans KSA Marie MO) en Scouts Robrecht van Bethune. Elk van de verenigingen kreeg de beschikking over één van de drie gebouwen, het speelterrein naast en achter de lokalen dient gemeenschappelijk te worden gebruikt. Tot op vandaag hebben de drie jeugdverengingen daar nog steeds hun vaste stek overeenkomstig het gebruiksreglement van 14 december 2020 en de overeenkomsten die op basis daarvan zijn afgesloten. De staat van de gebouwen voldoet evenwel niet meer aan de noden en vereisten op vlak van kwaliteit, netheid, hygiëne, duurzaamheid en veiligheid voor jeugdlokalen en zijn niet meer aangepast aan de behoeften van de betrokken jeugdverenigingen. Intens voorafgaand overleg leidde tot de conclusie dat de gebouwen aan grondige vernieuwing/reconversie toe waren. De beide KSA verenigingen, KSA 's Gravenwinkel Torhout en KSA Marie Mo, uitten de wens op het terrein te kunnen blijven en verklaarden zich akkoord om een eigen VZW structuur op te richten met het oog op de bouw en het beheer van nieuw te bouwen lokalen. Scouts Robrecht van Bethune verklaarde niet te participeren in dit project op het domein Sperregem maar uitte de wens om op een andere site over een eigen lokaal te kunnen beschikken, waarbij het Lokaal bestuur hen zou ondersteunen. De beide KSA verenigingen, KSA 's Gravenwinkel Torhout en KSA Marie Mo, verenigden zich in de VZW Sperregem Bouwt, opgericht bij Algemene Vergadering van 19 november 2022 met als doel: 'de financiering, de bouw en verbouwing en het bestuur waar te nemen van de lokalen van de feitelijke verenigingen KSA ’s Gravenwinkel Torhout en KSA Marie Mo. Onder de doelstelling dient o.m. begrepen te worden dat de vzw optreedt als beheerder van de lokalen, de daarbij horende terreinen en materialen, de lokalen verhuurt en onderhoudt, de financiële middelen en bijdragen beheert'. Voor de opmaak van de bouwplannen van het project werd beroep gedaan op WINVORM project SW23/02 'Opmaak van een masterplan voor de jeugdaccommodatie op de site Sperregem te Torhout. De keuze viel op het voorstel 'Extreme make over: The Heem Edition' van Marcel + Veldhuis i.s.m. Declerck & Partners'. Voor de concrete realisatie van het project dient de VZW Sperregem Bouwt over een voldoende ruim zakelijk recht te beschikken zich minstens uitstrekkend over de footprint van het gebouw. Het terrein werd opgemeten en het deel waarop het project zal gerealiseerd werd kadastraal afgesplitst zodat een afzonderlijk zakelijk recht op dat deel kan gevestigd worden. Het zakelijk recht is eveneens vereist voor de subsidieaanvraag ikv 'Investeringssubsidie aan cultuur- en jeugdinfrastructuur' (Besluit van de Vlaamse regering van 15 september 2023). De aanvragers dienden daarbij als één van de voorwaarden een beschikkingsrecht over het terrein en/of de gebouwen te kunnen aantonen. Het college van burgemeester en schepenen nam hiervoor reeds een principiële beslissing tot het verlenen van het vereiste zakelijk recht op het domein Sperregem aan de VZW Sperregem Bouwt, met maatschappelijke zetel Zuidstraat 37, voor de realisatie van nieuwe jeugdlokalen voor de feitelijke verenigingen KSA 's Gravenwinkel Torhout en KSA Marie Mo in uitvoering van het project 'Extreme make over: The Heem Edition' van Marcel + Veldhuis i.s.m. Declerck & Partners' (WINVORM project SW23/02). Deze subsidieaanvraag leidde ondertussen tot de toekenning aan de VZW Sperregem Bouwt van een effectieve subsidie t.b.v. 270.052,69 euro. Tegelijkertijd met de uitrol van de plannen van de VZW Sperregem Bouwt wordt verder overleg gepleegd met de Scouts Robrecht van Bethune voor een oplossing voor huisvesting op korte en lange termijn waarbij ook een tijdslijn dient uitgezet. De vestiging van de erfpacht kan thans effectief worden gerealiseerd met de goedkeuring van een ontwerp van akte. Hiervoor werd besluit van het college van burgemeester en schepenen van 15 februari 2024 notariskantoor Ghesquière, Breyne, De Brabandere & Degryse, Ter Waarde 42, 8900 Ieper als instrumenterende notaris aangesteld. Bij besluit van 15 februari 2024 werd tegelijkertijd landmetersbureau Luc Demeulenaere voor de opmaak van een schattingsverslag m.b.t. de opstallen die zich op de site Sperregem bevinden aangesteld. Het schattingsverslag werd ontvangen.

Conform de gemaakte afspraken tussen het lokaal bestuur Torhout en beide KSA verenigingen, is het meest aangewezen om de VZW Sperregem Bouwt een zakelijk recht te verlenen over (een deel van) de site Sperregem zodat zij in overeenstemming met doel van de VZW kunnen instaan voor de financiering, de bouw en verbouwing en het bestuur van de lokalen van de feitelijke verenigingen KSA ’s Gravenwinkel Torhout en KSA Marie Mo. Op basis van het geselecteerde project plant de VZW Sperregem een drastische herconditionering van de gebouwen op het terrein waarbij deze deels afgebroken en deels gerecupereerd worden. Door het vestigen van een opstalrecht verkrijgt de opstalhouder het zakelijk gebruiksrecht van de (te bouwen en/of te renoveren) gebouwen op andermans grond, gedurende een periode van maximaal 99 jaar, die eventueel hernieuwd kan worden. Gezien het voorgelegde ontwerp waarbij een combinatie gemaakt wordt van nieuwbouw met gedeeltelijke recuperatie van een aantal van de bestaande constructies is het afleveren van een recht van opstal als zakelijk recht de meest aangewezen keuze. De stad Torhout blijft daarbij eigenaar van de grond. Gezien de omvang van het project, dient dit recht voor een termijn van minstens 50 jaar te worden gevestigd. De (rest)waarde van de bestaande gebouwen wordt geschat op 17.000 euro. Voor het opstalrecht wordt voorgesteld een canon aan te rekenen van jaarlijks 340 euro. Er wordt afgezien van een marktbevraging aangezien dit perceel grond is bestemd als zone voor gemeenschapsvoorziening en voor eender welke andere geïnteresseerde opstalhouder niet dezelfde waarde heeft. Het terrein kent ook een specifieke bestemming, nl voor de oprichting van jeugdlokalen. Ondertussen werden verder gesprekken gevoerd met Scouts Robrecht van Bethune omtrent hun toekomstige huisvesting. In afwachting van een definitieve huisvesting op de site Leda, kunnen zij tijdelijk gehuisvest worden in de villa Thor langs de Industrielaan. Teneinde hen toe te laten de verhuis te realiseren, wordt een gebruiksrecht gegarandeerd door de opstalhouder van hun huidige locatie uiterlijk tot 28 februari 2025.

Bevoegdheid: het decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, meer bepaald artikel 41, alinea 2 11° m.b.t de bevoegdheid van de gemeenteraad voor het stellen van daden van beschikking over onroerende goederen  omzendbrief KB/ABB 2019/33 van 3 mei 2019 over de transacties van onroerende goederen door lokale en provinciale besturen en door besturen van de erkende erediensten.

De stad Torhout blijft eigenaar van het domein waardoor de grond opgenomen blijft in het patrimonium. De restwaarde van de gebouwen die zich momenteel op het terrein bevinden, is beperkt gezien de huidige staat. De impliciete overdracht van deze gebouwen aan de VZW Sperregem Bouwt door het vestigen van het opstalrecht, wordt gecompenseerd door de jaarlijkse canon van 340 euro gedurende de looptijd van 50 jaar. Aangezien de VZW Sperregem Bouwt de exploitatie van de huidige en toekomstige opstallen integraal op zich neemt, wordt de stad Torhout eveneens ontzorgd wat onderhoud betreft, hetgeen een efficiëntiewinst oplevert.

BESLUIT: met eenparigheid. Enig artikel - Goedkeuring wordt verleend aan het ontwerp van akte, opgemaakt door notariskantoor Ghesquière, Breyne, De Brabandere & Degryse, Ter Waarde 42, 8900 Ieper, waarbij de stad Torhout een recht van opstal verleent over het volledige volume op, boven en onder een oppervlakte van 991,11 vierkante meter die wordt genomen uit het jeugdheem met afhankelijkheden op en met grond gelegen te Torhout, Bruggestraat 25, gekend volgens huidig kadaster onder sectie C, nummer 0920R2P0000, met een oppervlakte van tweeëntwintig are zevenentwintig centiare (22a 27ca). Het opstalrecht wordt verleend zonder beperking in de hoogte of de diepte zoals weergegeven op het opmetingsplan van Landmeet- en studiebureau Vandenbogaerde van 4 april 2025 kadastraal bekend Torhout, 2° afdeling, sectie C 920L. Het opstalrecht wordt gevestigd voor een duur van 50 jaar en kan met het uitdrukkelijk akkoord van de partijen worden verlengd, evenwel zonder dat zijn totale duurtijd meer dan 99 jaar mag bedragen. Een stilzwijgende verlenging is niet mogelijk. De canon voor het opstalrecht bedraagt 340 euro per jaar. De akte wordt verleden met de VZW Sperregem Bouwt, Zuidstraat 37, ondernemingsnummer 0793.830.578, RPR Gent afdeling Oostende, opgericht op 19 november 2022 blijkens onderhandse overeenkomst, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 24 november 2022 onder nummer 22375292, vertegenwoordigd door de voorzitter, de heer Pieter Billiet, en de secretaris, de heer Tijs Deheegher, voor een duur van 50 jaar ingaande vanaf het verlijden van de akte.